zondag 8 november 2009

Wie huurt verzuurt, wie koopt wanhoopt

In de zaterdagcolumn van Frank Kalshoven in de Volkskrant van 7 november, 'Een stevig plan voor de huizenmarkt', prijst hij het boekje 'Hervorming van de Woningmarkt' van Taco van Hoek aan met 'iets slimmers verzinnen zal niet meevallen'.
Taco, voormalig onderdirecteur van het CPB, is directeur van het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB). Hij stelt dat de woningmarkt zo rot is als een mispel en wil die een nieuw, stevig fundament geven. De sociale huurmarkt is volledig scheefgegroeid: 40% van alle sociale huurders - ca. 1 miljoen huishoudens - huurt 'scheef'. Ten opzichte van hun (gestegen) inkomen wonen ze te goedkoop en tegelijk zijn er lange wachtlijsten voor goedkope, sociale huurwoningen. De markt voor koopwoningen is ook volledig verstoord. Door de hypotheekrenteaftrek blijven de huizenprijzen hoog. Dat leidt tot hogere hypotheken en dus meer belastingaftrek. Afschaffing daarvan heeft allerlei nare bijeffecten.
In zijn boekje stelt Taco voor, wat de sociale huurders betreft de inkomenstoets niet alleen aan het begin, maar bijv. jaarlijks toe te passen. Wie meer gaat verdienen, gaat meer huur betalen. Voor een groot deel (85% van het sociale woningbestand is eigendom van corporaties) zouden die hogere huuropbrengsten ten goede komen aan de woningcorporaties.
Voor de koopsector ziet Taco de annuïteitenhypotheek als oplossing. Voor de koper blijven de maandtermijnen gedurende de hele looptijd dezelfde, maar in het begin bestaan die hoofdzakelijk uit rente en aan het eind hoofdzakelijk uit aflossing. Zodoende hebben nieuwe kopers een aanzienlijk hoger belastingvoordeel, dan degenen die al jaren in hun huis wonen.
Conclusie van Kalshoven: 'Ja, door deze hervormingen gaan scheefhuurders meer voor hun woning betalen. Ja, (gesettelde) huiseigenaren gaan meer belasting betalen. Maar de woningmarkt knapt er behoorlijk van op, de schatkist wordt ontlast, en dat alles zonder onoverzienbare overgangsproblemen.'

Maar is dit nu wel echt zo slim als het op het eerste oog lijkt? In de economie hangt alles met elkaar samen. Wat in de loop van vele jaren is scheefgegroeid, is scheefgegroeid in een bepaalde context van economische verhoudingen die gaandeweg en houtje-touwtje zijn vastgelegd in wet- en regelgeving. Als je de scheve tuipalen van de woningmarkt weer recht probeert te zetten, trek je in andere sectoren van de economie de boel omver.
Misschien lijken de overgangsproblemen beperkt tot de woningmarkt als zodanig te overzien, de maatschappelijke gevolgen zullen dat zeker niet zijn.
In de eerste plaats, het meest concrete gevolg van deze voorstellen is dat er uiteindelijk miljarden aan besteedbaar inkomen worden afgeroomd. Een deel komt bij de woningcorporaties terecht en via deze grotendeels in de schatkist en een ander deel vloeit er rechtstreeks in. Het geld dat daarmee aan de huishoudens onttrokken wordt, leidt tot krimp in de 'echte' economie. Miljoenen huishoudens krijgen minder te besteden, de detailhandel en bedrijven in het algemeen zien hun omzet dalen en daardoor nemen zelfs de btw-opbrengsten voor de staat af!
In de tweede plaats is het de vraag of het gebrek aan doorstroming in de huidige woningmarkt wel vooral een financiële achtergrond heeft. Misschien zijn mensen gehecht aan hun buurt of blijven ze liever zitten waar ze zitten, omdat hun kinderen er naar school gaan. Een forcering van de doorstroom door de overheid mag misschien de mobiliteit verhogen, het leidt onherroepelijk tot minder sociale cohesie in buurten en wijken, tot meer verloedering, onveiligheid en misschien zelfs ghettovorming - 'prachtwijken', zoals die tegenwoordig worden genoemd.

Wat Taco voorstelt, zijn technische oplossingen voor in tientallen jaren gegroeide omstandigheden, die vanuit een ideologische achtergrond vooral door planners en beleidsmakers tot probleem worden bestempeld. Het is een rationele benadering van zaken die in wezen politiek zijn en daarom onoplosbaar. Als er al sprake is van een probleem, dan moet dit niet bij de woningmarkt zelf worden gezocht, maar bij de politiek en daarmee bij de links en rechts subsidiërende en regulerende overheid.
De overheid pretendeert het welzijn van de burger 'hoger' te kunnen maken, maar maakt die pretentie niet waar, mede omdat de politiek de criteria voor 'welzijn' steeds oprekt. Een bewegend doel is moeilijk te raken en daarom is er steeds meer geld voor nodig, al was het maar om de schijn te kunnen ophouden. In tijden van economische voorspoed kan een overheid voldoende geld aantrekken om haar stokpaardjes te berijden. Dan wordt een onrendabele Betuwelijn aangelegd, het onderwijs krijgt de ene 'verbetering' na de andere voor zijn kiezen en de sociale woningbouw wordt gestimuleerd en ver onder de kostprijs verhuurd - zoals Taco stelt: 'De marktwaarde van de gemiddelde corporatiewoning is 150.000 euro, de contante waarde van de netto huuropbrengsten gemiddeld slechts 40.000 euro.'
Maar de tijden van voorspoed zijn voorbij. Alle westerse economieën zijn in de rui en zullen de komende jaren nog menige veer moeten laten. Overheden op alle niveaus worden nu geconfronteerd met de gevolgen van hun ongebreidelde stimuleringsdrift. Een pas op de plaats is niet genoeg, zij zullen een aantal stappen terug moeten doen en in eigen vlees moeten snijden. Hun inkomsten lopen terug (opbrengst belastingen), hun uitgaven stijgen (rente staatsschuld, ww, aow, marktstimuli) en het verhogen van belastingen zal op maatschappelijke weerstand stuiten.

Wie onder zulke omstandigheden voorstelt - ook al gaat dat geleidelijk - de huren te verhogen en de financiering van koopwoningen aanzienlijk duurder te maken, is volgens mij niet slim, maar een politieke nitwit en van God los. Bovendien zijn Taco's voorstellen volstrekt overbodig. Als overheidssubsidies opdrogen, zullen corporaties zelf de huren wel moeten verhogen, anders gaan ze uiteindelijk over de kop. En dalende huizenprijzen en hogere rentes, tezamen met de onwil (lees: het onvermogen) van banken om te lenen zullen de scheve verhoudingen op de woningmarkt vanzelf weer rechttrekken in een golf van faillissementen. Dat wel.