Wie huurt verzuurt, wie koopt wanhoopt

In de zaterdagcolumn van Frank Kalshoven in de Volkskrant van 7 november, 'Een stevig plan voor de huizenmarkt', prijst hij het boekje 'Hervorming van de Woningmarkt' van Taco van Hoek aan met 'iets slimmers verzinnen zal niet meevallen'.
Taco, voormalig onderdirecteur van het CPB, is directeur van het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB). Hij stelt dat de woningmarkt zo rot is als een mispel en wil die een nieuw, stevig fundament geven. De sociale huurmarkt is volledig scheefgegroeid: 40% van alle sociale huurders - ca. 1 miljoen huishoudens - huurt 'scheef'. Ten opzichte van hun (gestegen) inkomen wonen ze te goedkoop en tegelijk zijn er lange wachtlijsten voor goedkope, sociale huurwoningen. De markt voor koopwoningen is ook volledig verstoord. Door de hypotheekrenteaftrek blijven de huizenprijzen hoog. Dat leidt tot hogere hypotheken en dus meer belastingaftrek. Afschaffing daarvan heeft allerlei nare bijeffecten.
In zijn boekje stelt Taco voor, wat de sociale huurders betreft de inkomenstoets niet alleen aan het begin, maar bijv. jaarlijks toe te passen. Wie meer gaat verdienen, gaat meer huur betalen. Voor een groot deel (85% van het sociale woningbestand is eigendom van corporaties) zouden die hogere huuropbrengsten ten goede komen aan de woningcorporaties.
Voor de koopsector ziet Taco de annuïteitenhypotheek als oplossing. Voor de koper blijven de maandtermijnen gedurende de hele looptijd dezelfde, maar in het begin bestaan die hoofdzakelijk uit rente en aan het eind hoofdzakelijk uit aflossing. Zodoende hebben nieuwe kopers een aanzienlijk hoger belastingvoordeel, dan degenen die al jaren in hun huis wonen.
Conclusie van Kalshoven: 'Ja, door deze hervormingen gaan scheefhuurders meer voor hun woning betalen. Ja, (gesettelde) huiseigenaren gaan meer belasting betalen. Maar de woningmarkt knapt er behoorlijk van op, de schatkist wordt ontlast, en dat alles zonder onoverzienbare overgangsproblemen.'

Maar is dit nu wel echt zo slim als het op het eerste oog lijkt? In de economie hangt alles met elkaar samen. Wat in de loop van vele jaren is scheefgegroeid, is scheefgegroeid in een bepaalde context van economische verhoudingen die gaandeweg en houtje-touwtje zijn vastgelegd in wet- en regelgeving. Als je de scheve tuipalen van de woningmarkt weer recht probeert te zetten, trek je in andere sectoren van de economie de boel omver.
Misschien lijken de overgangsproblemen beperkt tot de woningmarkt als zodanig te overzien, de maatschappelijke gevolgen zullen dat zeker niet zijn.
In de eerste plaats, het meest concrete gevolg van deze voorstellen is dat er uiteindelijk miljarden aan besteedbaar inkomen worden afgeroomd. Een deel komt bij de woningcorporaties terecht en via deze grotendeels in de schatkist en een ander deel vloeit er rechtstreeks in. Het geld dat daarmee aan de huishoudens onttrokken wordt, leidt tot krimp in de 'echte' economie. Miljoenen huishoudens krijgen minder te besteden, de detailhandel en bedrijven in het algemeen zien hun omzet dalen en daardoor nemen zelfs de btw-opbrengsten voor de staat af!
In de tweede plaats is het de vraag of het gebrek aan doorstroming in de huidige woningmarkt wel vooral een financiële achtergrond heeft. Misschien zijn mensen gehecht aan hun buurt of blijven ze liever zitten waar ze zitten, omdat hun kinderen er naar school gaan. Een forcering van de doorstroom door de overheid mag misschien de mobiliteit verhogen, het leidt onherroepelijk tot minder sociale cohesie in buurten en wijken, tot meer verloedering, onveiligheid en misschien zelfs ghettovorming - 'prachtwijken', zoals die tegenwoordig worden genoemd.

Wat Taco voorstelt, zijn technische oplossingen voor in tientallen jaren gegroeide omstandigheden, die vanuit een ideologische achtergrond vooral door planners en beleidsmakers tot probleem worden bestempeld. Het is een rationele benadering van zaken die in wezen politiek zijn en daarom onoplosbaar. Als er al sprake is van een probleem, dan moet dit niet bij de woningmarkt zelf worden gezocht, maar bij de politiek en daarmee bij de links en rechts subsidiërende en regulerende overheid.
De overheid pretendeert het welzijn van de burger 'hoger' te kunnen maken, maar maakt die pretentie niet waar, mede omdat de politiek de criteria voor 'welzijn' steeds oprekt. Een bewegend doel is moeilijk te raken en daarom is er steeds meer geld voor nodig, al was het maar om de schijn te kunnen ophouden. In tijden van economische voorspoed kan een overheid voldoende geld aantrekken om haar stokpaardjes te berijden. Dan wordt een onrendabele Betuwelijn aangelegd, het onderwijs krijgt de ene 'verbetering' na de andere voor zijn kiezen en de sociale woningbouw wordt gestimuleerd en ver onder de kostprijs verhuurd - zoals Taco stelt: 'De marktwaarde van de gemiddelde corporatiewoning is 150.000 euro, de contante waarde van de netto huuropbrengsten gemiddeld slechts 40.000 euro.'
Maar de tijden van voorspoed zijn voorbij. Alle westerse economieën zijn in de rui en zullen de komende jaren nog menige veer moeten laten. Overheden op alle niveaus worden nu geconfronteerd met de gevolgen van hun ongebreidelde stimuleringsdrift. Een pas op de plaats is niet genoeg, zij zullen een aantal stappen terug moeten doen en in eigen vlees moeten snijden. Hun inkomsten lopen terug (opbrengst belastingen), hun uitgaven stijgen (rente staatsschuld, ww, aow, marktstimuli) en het verhogen van belastingen zal op maatschappelijke weerstand stuiten.

Wie onder zulke omstandigheden voorstelt - ook al gaat dat geleidelijk - de huren te verhogen en de financiering van koopwoningen aanzienlijk duurder te maken, is volgens mij niet slim, maar een politieke nitwit en van God los. Bovendien zijn Taco's voorstellen volstrekt overbodig. Als overheidssubsidies opdrogen, zullen corporaties zelf de huren wel moeten verhogen, anders gaan ze uiteindelijk over de kop. En dalende huizenprijzen en hogere rentes, tezamen met de onwil (lees: het onvermogen) van banken om te lenen zullen de scheve verhoudingen op de woningmarkt vanzelf weer rechttrekken in een golf van faillissementen. Dat wel.

Armoe troef

Het aardige van de Google Barometer is dat ie een globale indruk geeft van zoekgedrag van consumenten. De veronderstelling daarachter is dat gebruikte zoekwoorden corresponderen met trends in de economie, zowel in positieve als negatieve zin.
Als die veronderstelling juist is, zou je dus aan de hand van een aantal aangegeven zoekwoorden kunnen zien, wat de consument in een bepaalde periode het meest bezighoudt en daaruit af kunnen leiden welke kant de economie de komende tijd opgaat.

Invoeging 19 oktober 2009
Tweeënhalve week later ziet de Google Barometer er volledig anders uit. De algemene-trendlijn is nu van november 2008 tot heden zo goed als volledig onder water. Geen idee waardoor dat opeens veroorzaakt zou kunnen zijn. Dat maakt het bepaald niet makkelijk er conclusies aan te verbinden, zelfs niet globaal en wat hieronder volgt moet dan ook gezien worden als een tamelijk willekeurige momentopname.
Einde invoeging

Kijken we naar de algemene trend, dan zou de verwachting - na een piekje van eind juli en een terug naar nul in augustus - nu weer aan een voorzichtige klim bezig zijn. De consument toont in zijn zoekgedrag wat meer optimisme.
Als we echter kijken naar de afzonderlijke elementen, waaruit de algemene trend is opgebouwd, dan lijkt dat toch een ander beeld op te leveren. Alle subtrends zijn negatief, of negatiever dan een jaar geleden met uitzondering van de belangstelling voor hypotheken en lenen. Die vertoont sinds juli een fikse sprong omhoog en compenseert in z'n eentje alle andere, negatieve trends.

De reis-index raakte in januari in mineur en klom pas in augustus weer wat op, om in september verder in te storten. Blijkbaar is er veel minder belangstelling voor het maken van reisjes. De reisbranche gaat - met de herfstvakantie in aantocht - dus zware tijden tegemoet en ook voor vliegmaatschappijen ziet het er niet rooskleurig uit, maar dat wisten we al.

Kijken we naar de autobranche, dan zien we dat daar al in november vorig jaar de klad in kwam en dat die nu op een - voorlopig - dieptepunt is aangeland, het overweldigende aantal tv-spots met kortingen en lokkertjes ten spijt. Dat klopt ook wel, want de verkoop van nieuwe auto's is over een vol jaar gerekend met een kwart gedaald. Wat daarbij ook opvalt is dat de 'sloopregeling' voor oudere auto's in Nederland niet erg aanslaat. Nog niet de helft van het beschikbare bedrag - 80 miljoen euro - is totnogtoe aangesproken. In de VS - 'cash for clunkers' - in Duitsland en het VK - 'bucks for bangers' - was het een groot succes, zij het dat de verkoopgrafieken, nadat de regeling beëindigd is, van de kaart vallen.

De belangstelling voor werk bereikte een climax in juli, misschien onder invloed van het zoeken naar tijdelijk werk door studenten en schoolverlaters, maar klapte in augustus in een keer terug naar neutraal en kabbelt sindsdien weer op dat niveau voort. Vreemd eigenlijk, we weten toch dat het aantal werklozen behoorlijk begint op te lopen. Of zijn er geen vacatures? De advertentiemarkt heeft daar in ieder geval al sterk onder te lijden.

Shopping viel halverwege december 2008 terug en bleef in 2009 enigszins in mineur en zakte in juli sterk in - iedereen was op vakantie, overigens voor een groot deel in eigen land. In augustus schoot deze index weer omhoog maar blijft aan de onderkant van de jaarband hangen. De consument houdt de hand op de knip, stelt grote aankopen uit en jaagt op koopjes.

Hoe valt in dat verband de grote sprong in de belangstelling voor hypotheken en lenen te verklaren? Aangezien de aankoop van nieuwbouwwoningen op een dieptepunt hangt, de verkoop van huurwoningen door woningcorporaties stagneert en de bouwsector nauwelijks nieuwe opdrachten krijgt, ziet het er niet uit, alsof veel mensen er sinds juli op uit zijn een nieuwe woning te kopen. Eerder lijkt het, of veel mensen proberen hun hypotheek over te sluiten tegen een lagere rente en/of met NHG-garantie en dat een andere groep kijkt waar ze zo goedkoop mogelijk een lening kunnen krijgen. Niet om op grote schaal reisjes te boeken, auto's te kopen of eens flink te gaan shoppen, maar om na de vakantie wat meer armslag te hebben voor de vaste lasten en dagelijkse boodschappen.